Imóveis entraram no novo IVA com um regime específico: venda com redução de 50% da alíquota, locação com redução de 70%, e redutores sociais de R$ 100 mil por imóvel (R$ 30 mil por lote) na venda e R$ 600 mensais no aluguel residencial. Pessoas físicas comuns que alugam um ou dois imóveis continuam fora do sistema.
Quem é contribuinte no setor imobiliário
A regra de ouro do regime imobiliário é separar a operação empresarial da ocasional:
- Incorporadoras, loteadoras e construtoras: contribuintes normais do regime específico;
- Pessoa física locadora: só vira contribuinte acima dos limites legais — receita anual de locação na casa de R$ 240 mil combinada com o número de imóveis previsto na lei. Abaixo disso, o aluguel segue apenas com o IR de sempre;
- Venda ocasional do próprio imóvel: não é atividade econômica — fora do IBS/CBS.
Venda de imóveis novos: redução de 50% + redutor social
A venda por incorporadora tem alíquota reduzida em 50% e, antes de aplicar a alíquota, subtrai-se o redutor social da base:
| Valor do imóvel | Base após redutor | Corte efetivo na base |
|---|---|---|
| R$ 200.000 | R$ 100.000 | 50% |
| R$ 400.000 | R$ 300.000 | 25% |
| R$ 1.000.000 | R$ 900.000 | 10% |
O desenho é deliberadamente progressivo: quanto mais popular o imóvel, menor a carga. Somando redução de alíquota e redutor social, o imposto efetivo sobre habitação popular fica muito abaixo da alíquota padrão do sistema.
Locação: redução de 70% e R$ 600 por mês
Para locadores contribuintes, a locação residencial tem redução de 70% da alíquota e redutor social de R$ 600 por imóvel por mês. Um aluguel de R$ 2.000 tributa apenas R$ 1.400 de base, com 30% da alíquota padrão — carga efetiva na casa de um dígito. Contratos antigos contam com regime de transição próprio.
Construção civil: o fim do crédito perdido
A grande mudança silenciosa do setor é o crédito integral. Hoje a obra acumula tributos que não geram crédito (ICMS do cimento e do aço, ISS de subempreiteiros, PIS/Cofins de serviços). No IVA, tudo que entra na obra credita. Para incorporadoras, isso significa recompor margens ou preços — e exige revisar contratos com fornecedores durante o período de transição.
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Veja as alíquotas e regimes específicos completos, o impacto no agronegócio (que também usa redutores próprios) e o panorama de todos os setores.
Perguntas frequentes
Quem aluga um imóvel como pessoa física vai pagar IBS e CBS?
Só em situações de escala: a pessoa física vira contribuinte se ultrapassar os limites de receita anual de locação (na casa de R$ 240 mil) combinados com a quantidade de imóveis alugados prevista na lei. O locador comum, com um ou dois imóveis, fica fora do sistema.
O que é o redutor social da venda de imóveis?
É um abatimento fixo na base de cálculo: R$ 100 mil por imóvel residencial novo e R$ 30 mil por lote. Ele reduz o imposto proporcionalmente mais nos imóveis populares — em unidades de menor valor, o corte na base é percentualmente muito maior.
Aluguel residencial ficou mais caro com a reforma?
A locação tem redução de 70% da alíquota e redutor social de R$ 600 por mês por imóvel residencial. Para a maioria dos aluguéis residenciais de locadores pessoa física, nada muda, porque o locador nem é contribuinte.
Contratos de aluguel antigos seguem alguma regra de transição?
Sim. A LC 214/2025 prevê regime de transição para contratos firmados antes da lei, com tributação simplificada por prazo determinado, justamente para não quebrar contratos de longo prazo assinados sob as regras antigas.
A construção civil ganha ou perde crédito no novo sistema?
Ganha. Hoje a cadeia acumula resíduo de ICMS, ISS, PIS e Cofins que não vira crédito. No IVA, cimento, aço, serviços de engenharia e frete geram crédito integral para a incorporadora, o que tende a reduzir o custo de obra.
Aviso: conteúdo informativo, que não substitui a orientação de um contador ou advogado tributarista. A regulamentação da reforma segue em andamento e os valores podem mudar.